文丨劉亦風(fēng)
世界大雨磅礴，萬(wàn)物茍且而活，無(wú)人為你撐傘，只能濕身狼狽而行。
01
村上春樹(shù)有句話(huà)是這么說(shuō)的：
有的東西不過(guò)很久，是不可能理解的，有的東西等到理解了，又為時(shí)已晚，大多時(shí)候，我們不得不在尚未清楚認識自己的心的情況下選擇行動(dòng)，因而感到迷惘和困惑。
這句話(huà)的本意是形容愛(ài)情，但我覺(jué)得用來(lái)形容現在的公寓更加合適！
最近也不知道是熱得讓人自閉的天氣，還是別的啥原因。
不少人開(kāi)始咨詢(xún)我一個(gè)問(wèn)題：如果買(mǎi)不起住宅的話(huà)，買(mǎi)公寓當做一個(gè)備胎，哦，不，替代方案是否可行？
乍一看，公寓就像一個(gè)天使臉蛋魔鬼身材的女神。
神奇的是，這女神竟然還猶抱琵琶半遮面，眉目含春的對人掀起了裙角。
我的老朋友狗哥就是其中一員勇士。
他甚至跟魯迅先生筆下寫(xiě)的那樣，分明只是個(gè)偶然事件，但他偏偏連孩子的名字都想好了，而且心中執念極深，無(wú)論我好說(shuō)歹說(shuō)，狗哥非得以身試法，一副不被這一出仙人跳給砸中不罷休的樣子。
不過(guò)，這也不能怪狗哥。
他們真的只是理解不了，畢竟不限購、不限貸、隨便買(mǎi)、單價(jià)便宜性?xún)r(jià)比高、無(wú)需搖號隨時(shí)可買(mǎi)，門(mén)檻低條件又少輕松即可上車(chē)。
甚至，有些公寓還占據交通便利、商業(yè)發(fā)達的地段優(yōu)勢。
怎么琢磨都覺(jué)得賺啊。
但是別忘記了，資本就像海中的鯊魚(yú)，一聞到血腥味就會(huì )群起而至。
如果世間真有這么好，且人人都能上車(chē)的投資機會(huì )，為什么還輪得到連普通住宅都買(mǎi)不起的狗哥們去吃肉喝湯？
對于想投資公寓的，我就一句話(huà)：血虧，千萬(wàn)別買(mǎi)！
最近萬(wàn)科某個(gè)項目發(fā)生的事兒，就是一本活脫脫的反面教材，他會(huì )時(shí)時(shí)刻刻印證著(zhù)老祖宗的一句五字箴言：便宜沒(méi)好貨！
02
近日央視的財經(jīng)節目《經(jīng)濟半小時(shí)》點(diǎn)名了萬(wàn)科的金域中央。
此項目位于佛山南海區，地理位置極其優(yōu)越，與廣州僅一橋之隔。
項目由金域名都、金域花園和城東花園三個(gè)區域構成，在售期間，萬(wàn)科忽然出了個(gè)奇招，將辦公用房包裝成公寓樓盤(pán)，開(kāi)始吆喝賺買(mǎi)賣(mài)。
公寓嘛，因為性質(zhì)特殊，素來(lái)不受限購政策的影響，加上萬(wàn)科這個(gè)地產(chǎn)江湖的神獸，高居TOP的品牌影響力，吸引了一批又一批的購房者。
據說(shuō)在當時(shí)，人們都已搶到萬(wàn)科金域中央的公寓為榮。
從2016年開(kāi)始，有5800多名業(yè)主，花上百萬(wàn)元，到最后，卻發(fā)現煮熟的鴨子，臨嘴一口，卻撲騰一下全飛了。
萬(wàn)科金域中央當初宣傳的那些東西，公寓變成辦公室，落戶(hù)上學(xué)皆成了夢(mèng)幻泡影。
老王就是其中一員。
老王這些年一直在佛山發(fā)展，當然也發(fā)展得不太如人意，但是為了夢(mèng)想還是留了下來(lái)，最后東拼西湊了上百萬(wàn)元，搶到一套萬(wàn)科金域中央的公寓。
去年10月1日交房以后，老王心中一種幸福感直沖腦門(mén)。
畢竟這公寓的規劃相當合理，布局緊湊得跟瘦一分嫌瘦的唐朝女神似的，68平米，分上下兩層，臥室、廚房、客廳、老人房、陽(yáng)臺一應俱全，但幸福這種東西，畢竟不能天長(cháng)地久。
到了今年6月，老王屁顛屁顛跑到住建局辦不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)，意外發(fā)生了。
自家房屋的用途，竟然現實(shí)為公用房！
老王有點(diǎn)懵，以為自己弄錯了，問(wèn)了群里的其他業(yè)主后，其余人都表示沒(méi)有注意，眾人一合計，得了，似乎哪里出了問(wèn)題？
在各方咨詢(xún)以后，他們才得到這么一個(gè)事實(shí)：登記是辦公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把辦公用途改為居住用途，未經(jīng)規劃的，屬于違建。
自己的房子一夜間從合法的公寓，變成了不合法的居所？
萬(wàn)科金域中央銷(xiāo)售宣傳的明明就是公寓項目？
萬(wàn)科金域中央業(yè)主提供了一張曾在售樓大廳外面張貼的大幅海報照片，海報上醒目地寫(xiě)著(zhù)“重磅：公寓市場(chǎng)開(kāi)年獲大利市”“允許商改住，水電費按住宅標準”。
在萬(wàn)科金域中央的一份宣傳彩頁(yè)，上面同樣寫(xiě)著(zhù)“我不做房奴”“帶裝修+萬(wàn)科家=拎包入住”。
萬(wàn)科銷(xiāo)售工作人員朋友圈的宣傳也如出一轍，“一間小公寓，可以做什么”“投資，自住，辦公三合一”。
營(yíng)銷(xiāo)宣傳的種種跡象表明，萬(wàn)科金域中央銷(xiāo)售的是公寓項目。
更嚴重的還在后頭，當初有業(yè)主買(mǎi)這公寓的時(shí)候，銷(xiāo)售人員可是一口唾沫一口釘的說(shuō)：可以辦理居住證，以后落戶(hù)，孩子們上學(xué)都不用發(fā)愁，然而，去居委會(huì )申請辦理居住證時(shí)。
卻被辦理窗口上“萬(wàn)科公寓不能登記信息及辦證”的通知擋了回來(lái)。
連居住證都無(wú)法辦理，也就意味著(zhù)孩子上學(xué)等一系列問(wèn)題都無(wú)法解決。
可如今的售樓大廳早已人去樓空，現場(chǎng)已經(jīng)看不出來(lái)任何與萬(wàn)科金域中央樓盤(pán)銷(xiāo)售有關(guān)的跡象。
5800名業(yè)主，最終共同發(fā)起了維權。
03
請記住，公寓的性質(zhì)不一樣，它的本質(zhì)是商業(yè)用地！
只要土地性質(zhì)不是住宅，那么，它的用途只有一種，要么拿來(lái)創(chuàng )業(yè)辦公，要么就租給別人辦公。
但是開(kāi)發(fā)商都是逐利的，如果拿的是商業(yè)性質(zhì)的用地，想要拿出來(lái)賣(mài)，方式少得可憐，寫(xiě)字樓倒是流行過(guò)一陣子，但最后留下的不過(guò)是一地雞毛。
為賺取更多銀子，各大房企智囊團們絞盡腦汁奇招百出。
給房間引進(jìn)水，通上煤氣，再經(jīng)過(guò)各種包裝，搖身一變，就成了一款可商可住的多功能產(chǎn)品。
嚴格來(lái)講，這種產(chǎn)品的屁股本來(lái)就是歪的，名不正言不順，只要有一點(diǎn)政策上的風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì )扛不住，甚至全面崩潰。
所以，也不止是萬(wàn)科，80%的房企都干過(guò)用公寓來(lái)掛羊頭賣(mài)狗肉的勾當。
他們當然知道這是違規操作，但只要能賺錢(qián)，賺更多的錢(qián)，誰(shuí)還在乎呢？
地方政府也知道是違規操作，但因為各種原因，往往睜一只眼閉一只眼，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，而且還有廣闊的需求群體，畢竟如果沒(méi)有公寓這個(gè)備胎，房?jì)r(jià)毫無(wú)疑問(wèn)還不止現在的高位。
一直到2017剛開(kāi)春時(shí)，廣州這種公寓火得一批，隨后政府出了「 330政策」，白紙黑字表明，「個(gè)人不允許購買(mǎi)商辦物業(yè) 」，一年后，成交同比暴跌71%。
幾乎同樣的時(shí)間，北京出臺“3·26”商住房新政，「商業(yè)、辦公類(lèi)項目，未經(jīng)批準不得擅自更改為居住等用途 」，一年后，成交同比暴跌94.6%。
說(shuō)白了，商住兩樣的房子，在國家看來(lái)就是私生子，他們絕對不會(huì )支持，而且，鐮刀隨時(shí)隨地都架在了頭頂。
大多數人之所以對公寓動(dòng)心，最主要的原因就是便宜，想著(zhù)8分的女神高圓圓咱摸不著(zhù)娶不到，弄個(gè)2、3分的張圓圓李圓圓湊合著(zhù)過(guò)唄。
但很多人，終究沒(méi)有弄明白便宜這個(gè)詞的含義。
04
公寓的便宜，就只是表明上的便宜，價(jià)格往往只有同地段住宅的三分之一，甚至二分之一。
但實(shí)際上，于我而言，真正的便宜是：用100塊，買(mǎi)到價(jià)值150或者200塊的東西，而不是用100塊，買(mǎi)到價(jià)值只有50或者20的東西。
前者可以用來(lái)形容住宅，因為就算現在橫盤(pán)或者陰跌，但是無(wú)論是從通貨膨脹還是將時(shí)間拉長(cháng)，價(jià)值還是會(huì )漲起來(lái)的。
公寓就是后者，公寓的總價(jià)低，但是價(jià)值也可能只有50，再過(guò)幾年，就掉到20了。
給大家算一筆賬，你就可能更清楚了。
已知條件：住宅首付30%，公寓首付最低50%，你有30萬(wàn)現金，現在住宅的單價(jià)是1萬(wàn)，公寓的單價(jià)是8000。
求證：買(mǎi)住宅和買(mǎi)公寓誰(shuí)更便宜更劃算？
答案是：住宅。
一套60平米的住宅，首付30%，花18萬(wàn)就可以入手，而一套60平米的大公寓，首付最低50%，那么要花24萬(wàn)。
換而言之，同樣的首付，你買(mǎi)60平米的公寓，完全可以去買(mǎi)一套100平的三房了。
而且，因為土地性質(zhì)的原因，公寓只能商貸，完全享受不到銀行優(yōu)惠的利率，貸款年限最長(cháng)僅為10年，有的城市是5年，有的城市還必須要求全款。
月供的壓力明顯大得多。
而且，一個(gè)更現實(shí)的問(wèn)題是，公寓水電費都是按照商業(yè)價(jià)格來(lái)收取，物業(yè)費都貴到飛起，從長(cháng)遠的角度來(lái)看，完全享受不到通貨膨脹帶來(lái)的房產(chǎn)長(cháng)期紅利。
更何況，住宅產(chǎn)權是70年，而公寓只有40年，住宅使用權到期，自動(dòng)續期，但是商業(yè)用地到期了，至今都沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法。
考慮到國家對于公寓這個(gè)私生子的壓制，對于未來(lái)，我個(gè)人是完全不看好的，公寓具有商業(yè)性質(zhì)，水電費都是按照商業(yè)價(jià)格來(lái)收取，物業(yè)費都貴到飛起。
如果要考慮投資價(jià)值的話(huà)，差別就是更是月光與螢火之光的差別了。
投資嘛，盈利方式可謂簡(jiǎn)單粗暴，只有兩種：自身增值和租金回報。
住宅可落戶(hù)，有學(xué)位，以及金融屬性加持，還能抵押貸款，兩種回報方式皆具備。
但是公寓沒(méi)有這些加持，它的用途只有一個(gè)：出租。
偏偏很多房企為了盡快完成去化任何，像萬(wàn)科金域中央那樣，盡整一些乾坤顛倒虛龍假鳳的宣傳手筆，什么可辦理居住證，可落戶(hù)，孩子可以上學(xué)都給整出來(lái)了，引了無(wú)數不明就里的魚(yú)兒上鉤。
04
但想象總是美好的，想通過(guò)出租賺錢(qián)的，可以省省了，北上廣這樣的一線(xiàn)城市租售比大多在 55：1 以上。
嗯，意思就是：?jiǎn)慰渴兆饨?，房東需要55年才能回本，年化收益低于 1.8 %，這么長(cháng)的時(shí)間回流，還不知道40年后這公寓還屬不屬于你呢。
最近一年半，廣州的租金水平在44-66元/㎡/月之間，取個(gè)中間值算50㎡/月，那么，在廣州租一間60㎡的公寓月租金約為3000元。
這3000不說(shuō)額外增益了，哪怕是抵扣房貸都未必夠，而在其他二三四線(xiàn)城市，以租養房就困難了。
公寓房功能雞肋，自身增值乏力，無(wú)論是價(jià)值還是價(jià)格，公寓的增長(cháng)都比不上住宅。
有人興許要說(shuō)：這世道啥都缺就是不缺接盤(pán)俠，我不出租，也可以直接轉手賣(mài)。
別傻白甜了，大佬會(huì )隨時(shí)隨地都掏著(zhù)一把黑色大鐮刀橫在你的頭頂，這次萬(wàn)科被央視和新華社雙雙點(diǎn)名，就是明證。
不說(shuō)國家這個(gè)因素，退一步講，就算當地政府睜一只眼閉一只，允許你強賣(mài)。
但那把黑色鐮刀還是會(huì )變著(zhù)法的砍下來(lái)，將對你和賣(mài)家進(jìn)行輪流的雙邊收割，真的是一時(shí)收割一時(shí)爽，一直收割一直爽。
二手公寓的交易稅費，高得簡(jiǎn)直不可理喻，嚇人至極。
假如你要賣(mài)公寓，行，先付房子總價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，再付總價(jià)1%的土地增值稅，還要付總價(jià)20%的個(gè)人所得稅，加上其他稅收。
也就是說(shuō)，你想轉手或者急用錢(qián)賣(mài)掉的時(shí)候，你賣(mài)100萬(wàn)，作為賣(mài)家你需要另外繳納近30多萬(wàn)的稅給政府，你說(shuō)這錢(qián)誰(shuí)出？
你愿意自己掏嗎？
如果不愿意嫁接到買(mǎi)家，買(mǎi)家自己需要繳納的稅費算下來(lái)，100萬(wàn)的公寓，得掏140萬(wàn)，誰(shuí)買(mǎi)？
平心而論，如果換位思考，是你自己，你會(huì )買(mǎi)嗎？
要知道，接盤(pán)俠雖然有，但也是與時(shí)俱進(jìn)的。
沒(méi)有接盤(pán)俠，自己??？
日后生活水平提高，且不說(shuō)居住成本高，誰(shuí)不想住大房子，采光好，南北通透，你想一輩子住這除了居住不能落戶(hù)沒(méi)有學(xué)位的小空間里？
你換房子，這個(gè)房子怎么辦？靠租金慢慢回本？？
這兜兜轉轉下來(lái)，可真是一筆糊涂賬，越算越心寒。
05
對了，公寓本身就沒(méi)有資格賣(mài)，強賣(mài)，或者變相售賣(mài)，是毫無(wú)疑問(wèn)的違法勾當。
而且，不止是公寓，除了住宅用地之外，大部分商用性質(zhì)的土地搞居住功能，都是違規操作。
當然，小部分允許商業(yè)用地加裝水電，甚至煤氣燃氣管道，但都有前提條件，國務(wù)院文件白紙黑字的說(shuō)了：只能開(kāi)發(fā)商自持，用途只能租賃，絕對不可以分割銷(xiāo)售。
在我苦口婆心的勸紅顏知己王舞別買(mǎi)公寓后，發(fā)生了下面一段對話(huà)，很有意思：
“風(fēng)哥，你現在勸我別買(mǎi)公寓，要是我不買(mǎi)，到時(shí)候跟著(zhù)房?jì)r(jià)一起漲了，你補給我嗎”
“開(kāi)什么玩笑！”
“呵呵噠?！?/p>
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個(gè)月內與本站聯(lián)系刪除。